面对美国就业市场疲弱迹象不断增多，美联储不得不选择在9月开启年内的首次降息。今年以来，美国、英国、德国等多地房地产市场都处在“冰冻期”，尤其是美国楼市，自从上一轮美联储迅勐加息以来，已经被“冻”了3年之久，为此，市场热盼美联储降息。如今，美联储重启降息的“靴子”已落地，美国楼市能破解困局出现回暖吗？

　　数据显示，美国房地产市场已连续3年销售低迷。自2019年以来，美国房价上涨了50%以上，高房价让美国购房者望而却步，而不断上涨的房屋保险和房产税成本也让购房者更加难以负担。数据显示，今年第二季度，约13%的美国租房家庭有能力购买中等价位的房屋，低于2019年的17%。7月份，美国约有5.8万份购屋协议取消，相当于上月签约房屋数量的15.3%。这一数字高于去年同期的14.5%。根据全美住房建筑商协会（NAHB）9月16日发布的数据，9月份房屋建筑商信心指数持续徘徊于低位。9月有65%的建筑商提供了某种形式的购房优惠，报告降价的建筑商比例达到39%，为新冠疫情以来的最高水平。

　　另有数据显示，在过去6个月中，美国楼市的11个指标中有10个均出现大幅下滑，其中排名前五的分别是：房屋开工数下降23.9%、新建独栋住宅销售量下降23.7%、现房销售量下降16.1%、季度新租户租金指数过去两季下降14.2%、潜在买家流量下降了7个百分点。相较而言，过去6个月唯一没有萎缩的指标是房价。追踪20个主要大都会地区房价的凯斯—席勒20城市综合房价指数在过去半年反而上涨了0.8%。

　　目前来看，单凭美联储9月降息，恐怕难以逆转美国楼市疲弱现状。决定美国楼市能否回暖的关键因素有两个，一是就业市场前景、购房者收入能否持续增长；二是房贷利率能否持续下降。

　　首先，当下美国疲弱的就业市场可能会重压美国房市。如果潜在买家担心保不住工作，他们不太可能进行大额购买。最新数据显示，8月非农就业增长远低于预期，6月和7月非农就业人数合计下修2.1万人，失业率升至2021年以来新高。此外，截至8月中旬，每周初次申领失业救济人数升至约23.5万人，为6月以来最高值。全美最高的失业率在加州，为5.5%，其中科技业面临的挑战最为突出。

　　其次，在通胀“警报”仍未解除的背景下，美联储9月的温和降息意味着其后续降息幅度不会太大，而这可能并不足以带来房贷利率大幅下滑。虽然受益于美联储降息预期升温，近来美国30年期固定抵押贷款利率平均值跌至6.35%，这是去年10月以来的最低水平，与今年1月利率高于7%时相比也出现了明显下降，但研究显示，该数值只有持续跌破6%甚至5%，才有可能会吸引更多的潜在购房者“入场”。根据在线房地产经纪公司Redfin的数据，如果抵押贷款利率降至5.5%，家庭收入中位数每年增长3.9%且房价保持平稳，那么到2029年美国住房的可负担性将恢复到2018年中期的水平。

　　以史为鉴，2001年至2003年科技泡沫破裂后，美联储大幅降息从6.5%降到1%；30年房贷利率从大约7%降至约5.5%。这导致房市成交量快速回升，全美新屋销售在2002年至2003年创下高点。2019年至2020年，全球贸易冲突加剧叠加新冠疫情，美联储迅速降息到0至0.25%，造成房贷利率大跌至3%以下。美国房市成交量在2020年第三季度迅速暴涨，并在2021创下历史新高。